Simulador de Negócio Real

Casa

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Visão geral

Investimento total$0Aportado + Title

Líquido previsto$0Após venda e comissão

Retorno líquido$0Após impostos

ROI / TIR líquida0% · 0%TIR anualizada

Fluxo de caixa

Empresa

Endereço

Link do imóvel (Zillow, MLS etc.)

1. Premissas do Negócio

Fases / Aportes

Fase	Data do aporte	Valor aportado
Total aportado		$0

Custos de fechamento adicionais

Doc stamps, title insurance, builder invoice, HOA estoppel etc. — vêm do ALTA Settlement Statement do vendedor e são abatidos do valor de venda, não do capital aportado.

Custo	Valor
Total custos de fechamento	$0

Venda & Parâmetros

Venda já foi realizada (fechamento concluído)

Valor previsto da venda

Data prevista da venda

Desconto/crédito ao comprador (Seller Credit)

Ajuste contratual abatido do valor de venda (não é custo de title).

Comissão %

Title adicional %

Use somente se houver outro custo percentual.

Imposto Brasil (LLC controlada)

Brasil credita o IR pago nos EUA — paga-se o maior dos dois.

2. Resultados

Investimento total

Aportado $0 + Desconto $0

Líquido previsto

Venda − Title − comissão − custos fechamento

Retorno bruto

Antes de impostos

Retorno líquido (EUA+BR)

Após todos os impostos

ROI bruto / líquido

0% / 0%

Retorno ÷ investimento

TIR bruta / líquida

0% / 0%

XIRR, datas reais (a.a.)

Prazo do projeto

0 dias

1º aporte → venda prevista

Fluxo do aporte

3. Fechamento & Auditoria do Cálculo

Fechamento da venda

🔍 Como ROI e TIR são calculados

Mesma lógica da etapa de auditoria do Simulador EUA.

📊 ROI (Return on Investment)

—

ROI = Retorno ÷ Investimento total × 100

📈 TIR (Taxa Interna de Retorno — XIRR)

Fluxo de caixa nas datas reais; a taxa que zera o VPL (Newton-Raphson).

TIR bruta: 0% · TIR líquida (após imposto): 0%

4. Como o imposto é calculado (Lei 14.754/2023)

🇺🇸 Estados Unidos (LLC = passthrough)

LLC não paga imposto próprio — o lucro "passa" para o sócio.
Construir para vender = renda ordinária (não capital gains), no 1040-NR do sócio estrangeiro.
Faixas progressivas (10%→37%); estrangeiro sem dedução padrão.
Flórida não tem IR pessoal estadual (0%).
Retenção na fonte (sec. 1446) é só caixa — volta na declaração.

🇧🇷 Brasil (Lei 14.754/2023)

Lucro de entidade controlada no exterior: 15% fixo (substituiu o carnê-leão de até 27,5%).
Controlada "qualificada" (paraíso fiscal ou renda ativa <60%) → tributa todo 31/12; senão, só ao distribuir.
Construção = renda ativa → tende a pagar ao distribuir, ainda a 15%.
Sem dupla tributação: Brasil credita o IR dos EUA — paga-se só o top-up até 15%.
⚠️ A MP 1.303/2025 tentou subir para 17,5%, mas caducou em 8/out/2025.

📄 Receita Federal — P&R Offshore (PDF) ⚖️ Lei 14.754/2023 (Planalto) 📑 Guia PwC (PDF)

Estimativa para planejamento — confirme o enquadramento da LLC e o crédito do imposto com seu contador.

📐 Simulador de Negócio Real